发布时间：2024-04-25 10:20:59 来源: sp20240425
文/庞无忌
深圳楼市一晚上连放两个大招，针对的都是改善性购房需求。
深圳放大招了
22日晚间，深圳针对房地产市场出台两个力度颇大的新政策：
第一招，调整的是普通住房的认定标准，简称“降税费”。
深圳住建局发文调整普通住房认定标准。调整后，住宅小区建筑容积率1.0以上(含1.0)，且单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或者单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)为普通住宅。取消了实际成交总价低于750万元的要求。
以前在深圳买房，总价750万元以上就算豪宅，即便房子是个“老破小”，建筑面积只有60平米也是如此。买豪宅就得多交税。其中，最大的一部分是增值税和附加税，税率大约是5.6%左右；购买豪宅所需缴纳的个税和契约税率也高于普通住宅。
现在深圳把750万元的这根“豪宅标准线”取消掉了，只要房子小于一定面积，就算是普通住宅，可享税费优惠。据机构测算，调整后，一套总价750万元的房子，税费优惠可能达到40万元左右。
第二招，调整的是二套房的首付比例，简称“加杠杆”。
二套房的首付比例，从之前的70%-80%下降至40%，也就是说，首付压力大大降低了。
对于生活在一线城市的普通家庭来说，换房子的难度可能超过买首套房，因为二套房的首付比例和税费都很高。有许多人换房后不但没有改善居住条件，反而越换越小，因为，在还完首套的贷款后，剩下的卖房款不足以支付更好房子的首付。
深圳这次的两招对于换房群体来说无疑是个好消息：如果卖掉旧房子，就可以改善一套面积更大、位置更好的房子。这样楼市的改善链条才能真正启动。
一线城市松了，什么信号？
业内人士认为，深圳此番政策力度在四个一线城市中是最大的，这也传递出一定的政策信号。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，近两周内一线城市政策调整频次增多迹象凸显，如广州公积金执行“认房不认贷”、取消地价上限，上海放松人才落户等，深圳作为继广州后又一调降二套房首付比例的一线城市，本次也向市场传递出了“一线城市政策松绑仍在继续或将进一步加码”的信号，北京、上海政策的松绑预期随之增强。
中指研究院华南分院总经理杨红侠也认为，近期，各地新一轮房地产支持政策密集出台，广州、深圳两大一线城市在近一周内已出台多项新政，涉及公积金贷款比例上调、土拍限价放松、首付比例降低等。在“因城施策”的背景下，预计北京、上海将视市场变化适时推出相应的支持类政策，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳健康发展。
政策效果如何？
深圳楼市已经下跌2年半了，是4个一线城市当中调整最剧烈的城市。目前新房和二手房的成交量都在历史低位徘徊。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，支撑深圳过去楼市繁荣的很大程度上是房价上涨预期，以及大量资金涌入。当这个外部环境不具备了以后，楼市面临一定下坠压力。
可以看出，深圳这次的两招针对的都是改善性需求，也是目前楼市需求比较集中的地方。短期对当地楼市有一定提振，因为它实实在在地降低了交易成本和门槛。
不过，目前楼市真正的问题还在预期上。以前人人都觉得房价还会继续上涨，那肯定越早入市越好，所以就算提高点税费、增加点首付，大家咬咬牙，都会想各种办法来凑钱。
但是现在楼市、房价的上涨预期已被逆转，部分房子出现交付风险，刚需、改善性购房者就转入观望了。另外，李宇嘉指出，深圳的楼市有个特点，那就是人口结构当中，中等收入群体占比不如其他一线城市，也就是说“腰部”比较弱，支撑力不足，所以，当地楼市向下的调整可能会持续更久一些、幅度更大一些。 【编辑:钱姣姣】