发布时间：2024-04-20 14:01:35 来源: sp20240420
继“认房不认贷”之后，上海楼市工具箱中再添新政。
12月14日晚，上海官宣优化住房信贷政策和调整普通住房标准，政策调整后，普通住房标准不再看总价、首套房首付比例下降至最低三成，同时，首套、二套房利率全线下降。
普通住房标准不再看总价，有客户新政当晚签约
上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局于12月14日联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》，宣布自12月15日起调整上海市普通住房标准。按照新政，可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米)。
对比原有政策，新政剔除价格标准，不再与房屋总价、位置挂钩，同时，提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。
有中介机构表示，这一政策的调整将直接影响客户的增值税及个税。以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，调整标准后如变为普通住房，将免征5.3%的增值税及附加(之前非普通住房按差额征收)；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%(之前非普通住房按总价的2%征收)。
“深圳政策出台后，市场对上海政策的调整有所预期，此次政策落地有效降低住房交易成本。”
在其看来，调整普通住房标准是政府实实在在的让利。据沪上一中介门店经理介绍，“根据我们对后台系统库存房源的统计，新政出台后，87%的房源是能够马上从非普通住宅变成普通住宅的。这也意味着这部分房源在交易时可直接省去增值税。”
而对于大标的房源来说，更是一大利好。“很多高总价的房源，房东原来的买入价基本在100万元-200万元/套，随着房地产市场的发展，当前的价值均在千万以上，远超内环以内450万元/套的价格限定，因此，在认定为非普通住宅的情况下，往往需要缴纳几十万元的增值税。此次政策对价格不再设限，将实实在在减少交易成本支出。”沪上一经纪人说。
而对政策敏感的客户已于新政当晚出手。在澎湃新闻走访中，位于浦东源深板块的一家中介门店在新政当晚促成一笔成交。
原本仍在观望的客户在新政落地后选择与房东面谈，并于当晚签约。“我们是在晚上6点左右获悉政策的，然后组织开会、宣导，业务员也开始电话通知客户，今晚签约的客户此前一直没有约成功，因为没到客户心里价位，今晚成功约来和房东面谈。”
据了解，上述房源价格在1300万元左右，而客户的心理价位则在1200万元，对于100多万元的价差该笔交易一直未能促成。而在新政落地后，原本70多万元的税费直接省去，经过近3个小时的谈判，客户双方于当晚23时左右协商成功并签约。
不过，从多家门店走访情况看，当晚签约的案例并不多见。多数经纪人均在和业主电话沟通的阶段。
“因为政策也是刚落地，我们主要还是先和客户保持沟通，告诉他们政策利好，建议客户积极入市。现阶段来主动咨询的基本是前期就有购房需求的客户，或者是正在置换的客户会对政策相对敏感。也有不少比较理性的客户认为后续政策还会松绑，选择继续观望。”沪上一经纪人反馈。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，此次政策落地，将有助于提振市场信心，同时促进市场交易量增加，尤其是目前正好处于价格谈判中的购房者，会加快其出手的节奏。
首付下调月供减少，开发商多个售楼处24小时不打烊
同日，上海市发布优化差别化住房信贷政策，宣布将首套房首付比例从35%降至30%；二套住房实施差异化政策，同时全线降低利率下限。
按照新政，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。
二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。
同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。
上海易居房地产研究院指出，首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。以600万总价的二套房购置为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420万；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万，即减少了120万的首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万，减少了180万的首付款支出。
同时，房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本。以200万贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。如此对比，新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。
而对于有改善需求的客户而言，首付比例下调将增加其入市的信心。据了解，市民王先生的住房已经挂牌一年多，考虑家人工作读书的需求，王先生此前计划从浦东上南板块置换到虹口贴近中环的区域，由于首付不够，他寄希望于现在住的房子出售后来改善。此次，首套、二套住房首付比例下降后，王先生认为，无论是出售还是买入，两端的压力都减轻了一些，“再有人来看房，我也不用非要七成首付了，我这房子能付五成的购房者还是有一些的。原来意向的房子我也可以再去谈谈，谈不拢，我可选的房子范围也大了”。
新政利好下，沪上房企也已开始行动。新政发布当晚，已有房企宣布旗下多个售楼处24小时不打烊。
有项目售楼处工作人员告诉澎湃新闻，目前已经接到公司的通知，要求24小时待命，对于新政发布之后售楼处的到访客流量和购买量是否会大幅增加，该名工作人员表示还要看现场情况。
有位于宝山的住宅项目营销人士介绍，政策出来第一时间公司内部也在解读新政，效果还得看市场反应。不过，公司已经采取新的拓客措施，对于此前回拢首付不足及置换客户进行再次联系，筛查因为新政满足降首付的客户；同步，公司与经纪公司进行沟通，进行渠道管理，了解置换新客户动向。
上海房地产市场将呈现稳中向好的良好态势
今年9月初，上海调整优化了“认房不认贷”政策，房地产市场总体平稳运行。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，上海优化房地产政策，包括降首付、降利率，以及优化普宅认定标准等，大幅降低了居民置业门槛和购房成本，政策力度较大，且基本一步到位。同日，北京也发布相关政策，其认为，北京、上海在中央经济工作会议之后，较快地落地了房地产优化政策，也体现出政府希望通过政策的“进”促市场的“稳”的意图。
业内人士认为，此次上海各项政策出台，其力度符合市场预期。其中，房贷政策标准略高于央行此前规定的下限，总体上和几个一线城市保持一致；普通住房标准的调整，也符合上海的实际。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进指出，上海因城施策用好政策工具箱，精准施策，说明重视和支持合理住房消费需求的释放。此次上海围绕首付比例、房贷利率、普通住房标准等优化政策，进一步降低了房贷成本和税费负担。此类政策出台，有利于增强市场信心，对稳定市场预期也将发挥积极作用。
根据中指研究院数据，2023年6月以来上海二手住宅价格持续下跌，11月环比下跌0.71%，跌幅出现扩大趋势。成交方面，根据中指数据，2023年1-11月，上海新建商品住宅累计成交12.4万套，在同期低基数下同比增长12.0%，11月，受新房供给量增加带动，上海新房成交10234套，环比增长20.3%，在高基数下同比下降35.3%，市场表现整体较为平淡。
综合今年前11月的数据看，2023年1-11月，上海二手房累计成交16.2万套，同比增长12.2%；11月，上海二手房成交13673套，环比增长6.8%，同比下降14.4%。
业内人士认为，此次政策出台，将进一步发挥好政策效应，有力支持房地产交易市场的活跃和行情的提振。在各市场参与者的共同努力下，上海房地产市场将呈现稳中向好的良好态势。（澎湃新闻记者 计思敏 李晓青 刘畅 庞静涛） 【编辑:曹子健】